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协议离婚

为了买房广州市民排队办离婚

来源:羊城晚报

离婚与买房,本是两码事,但新“国五条”将其建立了联系,广州部分区域的离婚率两周内上升一倍多

楼市有风险 离婚需谨慎

  “你问我为什么离婚?为了买房子!”

  在广州市海珠区民政局婚姻登记处,40岁的陈萍(化名)小声对记者说。与想象中离婚者沉重的表情不一样,她脸上是微微的笑意。陈萍不讳言她就是希望以假离婚来应对买房“限购”政策。

  记者从广州民政部门了解到,新“国五条”颁布后,广州部分区域的离婚率两周内上升一倍多。与此同时,办理未婚证明、婚姻证明也增加一倍多,其中90%是为了房子。

  1“假离婚”

  为了买房子,排队办离婚?

  3月20日上午,海珠区民政局,羊城晚报记者看到多对夫妻在办理离婚,从表情上看,有些人神情凝重,而有些则十分轻松,甚至有说有笑。40岁的陈萍和丈夫就是如此。据陈萍称,由于楼市限购,他们买不了房了,更担心新“国五条”落地后,管控更严,会失去买房的机会,因此和丈夫商量后,以“办理离婚”的方式来应对。陈萍说道:“离婚手续办完,我们就要去买房子了!”

  无独有偶,记者21日在越秀区民政局遇到一对前来咨询办理离婚的夫妻。据男方刘锋(化名)介绍,他们在番禺区拥有一套房产,一直自住,虽然环境很好,但却无法解决小孩学位的问题,于是两口子在越秀区又买了一套30多平方米的学位房。“这套房子在八楼,没有电梯,居住水平一下倒退一大截。这几年攒了一些钱,准备买套大房改善居住环境,但却碰上了限购。”刘锋说。新“国五条”出来后,两口子觉得对两套房以上的限购肯定会更紧,于是决定办理“假离婚”,男方“净身出户”,这样就可以“以首套房的方式买房且可享受优惠”。

  记者问:“为何不卖出一套房再买?”“一是学位问题,二来如果卖了房,我们住哪?此外,一旦碰到好房子,也会因此错过。”刘锋颇为无奈地说。

  2想避税

  离婚热过后,会有复婚潮?

  据海珠区民政局工作人员介绍,三月份以来,民政局接到的离婚申请平均每天15对,之前每天才七八对,上升了一倍,而在网上已经很难预约到号码。同时增长的还有办理未婚证明的人,由往常的每天40份左右增加到100份左右。“其中90%是为了房子!”

  同样的情况也发生在二手房交易火爆的越秀区,3月20日下午,该区民政局还没开门,已有十多人在等候,大厅里等待办理各类手续的人保持在30人以上,该局每天办理的离婚手续由十二三份增到20至30份。当日还有一对七八十岁的夫妇来补办结婚证,他们已经遗失结婚证二十多年,如今因为要卖一所旧房子,特地来补证。

  越秀区民政局工作人员称:“之前很少出现这种离婚率突然增长的情况。”

  广州的楼市限购令最早是2010年10月15日出台的《限定居民家庭购房套数说明》,其中详细规定了购买二套或三套房的限制措施;而伴随着“新国五条”的产生,在其细则出台之前,二手房的买卖双方都想趁早将房子问题解决。网上也流传着“离婚避税秘诀”——离婚后再复婚,可省下几万元甚至十几万元的交易税。

  民政局的工作人员说起最近离婚夫妻增多现象时表示:“只要夫妻双方符合条件,协议没有问题,我们就给他们办手续。人家也不会明确讲是为了房子,都是现实逼的,没办法,十几万元是很大一笔钱。”接下来可能还会出现“复婚潮”,“现在还没出现‘闪离婚’又‘闪复婚’的,不过这也可能是时间上的问题,离婚也要走程序,说不定过一阵子就过来复婚了。”

  一家地产公司华乐路店的中介小张说,他的客户里还没看见以“假离婚”来避税的,但其同事办理过类似的业务。从实际操作来看,主要分成两类:一类是买家。他们离婚后,通过析产的方式,将名下房产重新分割,以获得购房资格,或者获取首套房贷利率等优惠;另一类是卖家。如果离婚后变成唯一房产,就会少交数万到数十万元的税,尽管这些税可以转嫁给买家。“但很显然,唯一房产的业主在卖房时具备‘天然优势。’”刚刚买了一套二手房的袁先生证实了上述说法:“因为是业主唯一房产,交税少。”

  3有隐忧

  离婚协议书,法律会当真

  据媒体报道,上海一位李女士为买房“假离婚”,但丈夫“假戏真做”一去不返。李女士说“孩子大了,一直想换套房子,看了快大半年了,春节前看中一套。刚付了定金,就听说楼市要出新政策,老公提议可以通过‘假离婚’少交些钱。买了房子立即复婚。我考虑了很久,一度也担心会有风险,但是思量再三还是决定相信老公。3月中旬和老公办理了协议离婚。”在办手续当天,丈夫就开始整理行李,离开后再也没有和她联系过。李女士多方打听才找到丈夫的新住处,他也索性坦白:就是想借这个机会分手……

  但是,羊城晚报记者就此问题询问办理“假离婚”的夫妻时,他们异口同声说不担心。

  陈萍在办完所有手续后走出民政局,记者问:“不担心‘假戏真做’?”陈女士爽朗地笑着大声说:“完全不担心,我们感情很好!”

  刘锋的妻子在回答这个问题时说:“他都‘净身出户’了,敢弄假成真就由他去!”

  记者了解到,为了防止“假戏真做”,有夫妻签订“忠诚协议”。但广东瑞迪安律师事务所主任幸小平认为,从法律上看,很难完全防止“假戏真做”,离婚协议会被视为双方真实意图的表现。

  “什么叫真离婚、假离婚?当事人若不承认就很难认定,只要是按程序办手续,相关文件没有弄虚作假,就很难从法律上追究责任。”幸小平说,他曾办过不少“假戏真做”的离婚案,有一个公务员,为了生二胎,搞了个假离婚,房子财产都给了女方,但后来女方真的离他而去,价值一两百万元的房产到了女方名下。后来起诉到法院,要求复婚及分割财产,但男方一路败诉,因为双方没有财产分割协议,男方无证据证明是否“假离婚”及是否假的“净身出户”。

  那么,双方签订相关协议后,是否可以避免“假戏真做”?幸小平认为,这种协议是无效的,合法办理的离婚手续才是受法律认可和保护的。签订所谓“忠诚协议”,最多在财产权的分割上有一定的效力。

  幸小平还表示,好的政策不会“折腾人”,目前楼市新政的实施细则还未确定,现在评论“有点早”,针对各种可能引发的社会问题,政府应该会予以考虑,以避免“假离婚”情况的蔓延。因为,不管是哪种造假,都将冲击社会的诚信,冲击契约精神及家庭伦理。此外,国内外都有合法避税的途径,如果要靠“假离婚”去避税,说明某项政策或规定需要调整和完善。

广州知名房地产专家韩世同建议

推行新“国五条” 应设立“缓冲区”

  羊城晚报:新“国五条”对二手房交易有什么影响?

  韩世同:新“国五条”的内容比较广泛,其中有一项对二手房交易的影响比较大,就是征收20%个税。这个政策比较突然,之前可以选择按差额的20%或合同金额的1%征税,现在突然没了选择。

  这个政策要落地是有难度的。当初为什么会有按合同金额1%征税的选择?是因为有的业主不能提供发票,怎么给房产估价?最好可以设一个“缓冲区”,比如从现在开始购买的二手房,就必须提供房产的原始发票,否则就不能交易。新房新政策,旧房旧政策,之前的房子就按照1%征税,新买的就按照20%来征收。

  如果这个政策可以半年后执行,大家也有一个接受适应的缓冲期,因为房产税未来总是要征收的,何必一定要现在就开始征收呢?

  羊城晚报:新“国五条”对房价调控有作用吗?

  韩世同:新“国五条”是综合性的,是一个系统的、全面的政策,“杀伤力”较大的就是二套房的按揭和利率可能会提高,但是实际影响力并不大,因为二套房的按揭利率之前已经很高了,之前首付是六成,从六成升到七成,对于可以承担六成首付的人来说,多交一成也是可以接受的。但整个来看,新“国五条”还是有效的,比如改变心理预期,表明政府态度,对购房买卖双方心理的冲击还是很大的,能起到一定的作用,但是现在就开征20%个税,就有点过犹不及、矫枉过正了,假如这个政策暂缓或延后,就不会造成恐慌性购房。

  羊城晚报:开征房产税的问题您怎么看?

  韩世同:房产税现在全国也只有上海和重庆在试点,而且基本上也是起不到多大作用的,就算现在扩大试点范围,也不会有太大作用,除非国家研究出一个新的标准,按照新的方法来纳税才会有影响。比如说对第三套房征收很高的税。

  羊城晚报:您对“假离婚”买房怎么看?

  韩世同:虽然现在各地的实施细则并没有出台,但我认为关键问题是现行政策规定个人唯一住房免税,但是一个人的唯一的房产为什么要卖?这很容易导致通过假离婚来避税。

  新“国五条”还是一种临时性的策略和对策,要从根本上解决问题,恐怕还是需要深化改革,包括住房制度、土地制度、货币发行制度、税收制度等等,各方面都需要完善,否则还会有不合理的地方。(温建敏 杨青)

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