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二房转让

律师提醒买房人 连环单最易有陷阱

来源:互联网

    多位知名律师接受采访时表示,二手房交易中的各种陷阱几乎难以计数,哪怕是非房产专业的法律工作者,也不一定能全部避过。据介绍,最容易出现问题的就是目前相当常见的“卖小买大”、“卖旧买新”的连环单。

    刑事立案成讨钱关键

    “到现在为止,刑事立案还是没成功。但是好歹警察也跟我们说了一些工作流程。”今天上午,被骗事主之一的马先生对记者说。据他讲,朝阳警方已答应启动刑事立案的报批程序,但究竟最后能否正式立案还没有结论。

    北京市惠诚律师事务所合伙人王宏伟律师说:“这起事件中现在已经爆出涉及9幢房屋,并且大多数向银行办理了抵押贷款。这种情况下,如果能按照刑事立案,那这些房屋将作为诈骗案中的标的物,破案后有望返还给原来的房主。但是这样一来,银行的贷款就会全部打水漂。如果按照民事关系,被认定为合同纠纷,那么双方争执的就是70%的尾款,属于财产关系,受骗的原房主只能要求被告支付尾款。一旦被告拿不出钱,无法偿还,银行会拍卖房产。但是我相信,银行在发放贷款的时候,会有个条件叫‘优先受偿’,拍卖款会首先偿还给银行。这样一来,原房主可能一分钱都拿不到。”

    王宏伟律师认为,警方能够将此事作为刑事案件,还需要更多证据。“首先要看与房主们签订合同的张某是否主观上有诈骗钱财的故意,她是不是一开始就想将这些钱非法占为己有。从现在她这样大批量买房,并且找没有实际购房能力的众多20多岁年轻人来当‘托’的情况看,涉及诈骗的可能性非常大。”

    “连环单”最容易出陷阱

    “现在北京人买房,大多数都是卖小买大、卖旧买新的连环单,越是这种交易,越容易出现各种陷阱。”京伦律师事务所那海涛律师说,特别是“新的已买,旧的未卖”的情况,事主掉进陷阱的几率会大大增加。

    “比如新房交了100万房款,约定4个月交齐尾款,可是4个月内旧房没卖出去,房主又不愿意大幅度压价,这时候中介一定会出面,游说房主‘抵押贷款’,这里面有太多的陷阱,包括各种苛刻条件,甚至最后干脆是高利贷,而房主即使明知,也不得不往里面跳,否则前期所交的100万房款就收不回来。因此这样的交易最好要避免。”

    王宏伟律师认为,原来多是对买房人提建议,比如重点关注出卖人是否有权出售房产的情况,在出现近期“我爱我家”的事件之后,看来买方的真实性也必须要多加关注,买卖双方千万不要听中介业务员的忽悠,务必要将对方主体的情况弄清楚。

    此外,房产是否有抵押、是否一房二卖、是否存在经济适用房不允许转让等问题,都需要关注。“中介的服务费经常几万十几万,这绝不是简单的信息费,而是整个交易过程中的服务费,买卖双方如果通过中介交易,就一定要盯紧了他们,签订的中介合同一定要注明各项服务的内容,最好不要在中介提供的格式合同上签字了事。比如,要将确定对方权力主体、确定标的物的合法性、交易风险的分担等问题都写进去,在过户之后,也得要求中介继续协助确定有没有其他后续问题,比如原房主是否大幅拖欠物业费供暖费等等。”王宏伟说。

    最重要的是付款时机

    王律师认为,最值得买卖双方注意的就是付款时机。“在合同中必须要约定好,交易流程走到哪一步,需要付多少钱。过户之前和之后分别要付多少钱。按照正常的情况,过户之前至少要有80%以上的款项支付完毕后才能办。其余的则在物业交割之后全部办完。”

    他表示,对普通人而言,买卖房子很可能是人生中一次相当大的事情,每签一次字都要提高警惕,千万不能听旁人的忽悠和许诺,一切都要落实到合同的文字里,而且还要弄清期间是否有陷阱,如果确定不了,最好要咨询专业人士,不可轻信中介的口头游说。

  

 

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