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不动产登记实行,律师解读8大热点

来源:广州老窦的法律博客

201531,《不动产登记暂行条例》正式施行。笔者研究这部行政法规,整理了若干不动产登记热点问题并作了简要回答。

一、不动产登记的法律规范有哪些?

  不动产登记的法律规范主要包括:199511日起施行并于2007830日修改的《城市房地产管理法》、199911日起施行并经过两次修订和修正的《土地管理法》,2007101日起施行的《物权法》、201531日起施行的《不动产登记暂行条例》。另外还有《土地登记办法》等部门规章和其他规范性文件。其中,《物权法》在重要位序,以前后14条的较大篇幅,对不动产登记做出了比较详细的规定。《不动产登记暂行条例》进一步细化。

二、不动产登记的范围有哪些?

  《不动产登记暂行条例》第五条规定,下列不动产权利,依照本条例的规定办理登记:()集体土地所有权;()房屋等建筑物、构筑物所有权; ()森林、林木所有权;()耕地、林地、草地等土地承包经营权;()建设用地使用权;()宅基地使用权;()海域使用权;()地役权;()抵押权;()法律规定需要登记的其他不动产权利。以上十类不动产权利是依所有权、使用权、承包经营权、地役权、抵押权等权利性质,以及具体的不动产类型所作的分类。依照《不动产登记暂行条例》第二条第二款的规定,上述权利的载体仅限于四类不动产,即土地、海域,以及房屋、林木等定着物。

三、《不动产登记暂行条例》迟迟出台的原因是什么?

  从上述不动产登记的法律规范可见,房屋、土地等不动产登记制度,在法律层面早已在确定。从这个意义上讲,《不动产登记暂行条例》的最终出台并无新意,而只是对不动产及其登记事宜的统一和细化。《不动产登记暂行条例》之所以姗姗来迟,自《物权法》明确“不动产实行统一登记制度”以来经过了将近18年的时间,这或许与立法机关的决心、政府决策能力和管理水平有关。虽如此,《不动产登记暂行条例》的最终出台仍难能可贵,值得肯定。

四、《不动产登记暂行条例》的最大亮点是什么?

  《不动产登记暂行条例》出台前,不同类型的不动产,其登记机构或不同。这不但造成了不动产所有权人登记,以及其他相关权利人行使权利的不便,而且也为部分权利人谋取不当利益,甚至还为权力腐败埋下了伏笔,留下了空间。《不动产登记暂行条例》出台后,登记机构最大限度统一,由县级以上地方人民政府确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,而不区分土地、海域、房屋和林木等登记对象。登记机构最大限度的统一,可能是《不动产登记暂行条例》进步最大的地方。

五、不动产登记的主要凭证有哪些?

  《物权法》和《不动产登记暂行条例》对此都有规定,后者基本沿用了前者的表述。不动产登记最主要的凭证是不动产登记簿和不动产权属证书或者登记证明。不动产登记簿永久保存于登记机构。不动产权属证书不再区分房产证、土地证、林权证、海域使用权证等,而统一使用“不动产权证书”。据了解,“不动产权证书”外页有不动产登记抵押权、异地登记、查封登记等信息;内页有权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型、登记原因、使用期限、取得价格等信息。不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿一致。

六、《不动产登记暂行条例》的出台是否为征收房产税做铺垫?

  不动产登记与房产税征收之间没有必然的联系。税收关乎自然人、法人和其他组织(包括居民企业、非居民企业)等纳税主体的重大利益,应当由法律做出规定。我国目前尚无房产税法。未来如果颁布房产税方面的法律规范,不动产登记当然可以为房产税征收提供一定的依据,但不是唯一的依据。房产税征收不应以房产已在登记机构登记为前提条件。《不动产登记暂行条例》与其他法律和行政法规一样,在立法、执法、司法等方面有其独立性,但同时,它与社会发展息息相关,服务于社会并且随着社会发展而发展。

七、“小产权房”是否在不动产登记的范围内?

  “小产权房”是民间的说法,是相对于可以向社会公开出售的“大产权房”而言的。依此理解,在集体土地性质的“宅基地”上建设的房屋也属于“小产权房”。《不动产登记暂行条例》第五条明确不动产登记的范围包括了房屋所有权和宅基地使用权。因此,在宅基地上依法建设的房屋应当予以登记,符合法律规定的相关交易和抵押行为依法也应予以保护。对于在非宅基地的集体土地上建设的其他“小产权房”,要具体情况具体处理,不可以一刀切。对于符合法律规定的“小产权房”,虽然不能依据《不动产登记暂行条例》进行登记,但是可以通过其他方式寻求保护。需要说明,根据行政和司法实践,此类房屋面临交易和拆迁补偿困难等诸多法律风险,应慎重对待。

八、不动产登记制度是否有需要完善的地方?

  任何法律规范都有不尽人意之处,都需要不断完善,《不动产登记暂行条例》也不例外。《不动产登记暂行条例》有三方面值得思考和解决的问题。首先,不动产登记机构的统一是有限的。《不动产登记暂行条例》第六条规定由县级以上地方人民政府确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,但是没有直接规定具体部门,给申请人申请、权利人查询和社会监督带来不便。其次,登记机构登记系统的网络联通和内部资源共享可以让不动产登记意义最大化,任何登记信息在同一个电子平台均有显示是进行有效管理的必然要求。最后,《不动产登记暂行条例》第二十七条规定,权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。这里的查询主体,特别是何谓“利害关系人”,以及律师能否直接查询不动产登记信息等,各地登记机构可能理解不同,实际操作也不同,有待明确。

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