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合同解除

所附条件致合同显失公平时可申请撤销

来源:互联网

裁判要旨

  合同所附条款中日期不确定,事实成就与否也不确定的,系附条件。所附条件导致合同显失公平的,受损害方在法定期限内可行使撤销权。

  案情

  2013年7月9日,原告李九相与被告瑞金华联超市有限责任公司(下称华联公司)签订了一份商铺租赁合同,约定将原告自有的位于瑞金市象湖镇桦林南路的临街商铺五间出租给被告经营超市,双方在合同中约定,租期自2013年8月1日起至2018年12月31日,自承租之日起月租金6000元,在每月5日前支付当月租金,同时在合同第2条中还约定,租金自商铺门口路面水泥硬化并全线开通之日起计算。合同签订之日,原告便将商铺交付给被告经营。之后,原告要求被告支付租金,被告一直以门口路面尚未硬化,合同约定的支付租金条件未成就为由拒绝支付。原告至法院起诉,以双方所签合同第2条显失公平为由要求撤销,并自承租之日起计付租金。

  裁判

  江西省瑞金市人民法院经审理认为,原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示,合同依法成立,合法有效。但合同中明确约定了租金自2013年8月1日起计算,同时又约定了租金自商铺门口路面硬化并全线开通之日起计算,前者支付租金的起算日明确具体,后者则是一个不确定日期。而商铺门口的桦林南路水泥硬化是政府的一项市政工程,双方均无法预期且无法决定该工程何时竣工并全线开通,况且桦林路还有部分房屋未拆迁,政府何时能做好桦林南路的拆迁工作还不能确定。如果在原、被告约定的合同期内桦林南路还未硬化并开通,原告将不能按约定收取租金,无法实现出租商铺收取租金的合同目的,被告将无偿使用原告五间商铺,这对原告是不公平的。因此,原告对“租金自商铺门口路面水泥硬化并全线开通之日起计算”约定之内容,在法定期限内主张撤销权,可予准许。同时,原告按约定将出租的商铺交付给被告使用,被告应当自承租之日起支付租金给原告。一审判决:撤销原告李九相与被告华联公司于2013年7月9日签订的《商铺租赁合同》第2条中关于“租金自店铺门口桦林南路水泥路面全面硬化并正式全线开通之日起计算”的约定;被告华联公司应在本判决生效后7日内支付自2013年8月1日至2013年11月1日的店面租金18000元给原告。

  被告华联公司不服,向江西省赣州市中级人民法院上诉称:1.双方在签订合同前,对合同条款进行了充分的阅读并达成一致意见,合同系双方真实意思表示并符合法律规定。合同第2条的约定系附条件成就条款,店面门口的路面至今未硬化,交通不便导致上诉人从开业到现在每月均亏损,只有在条件成就时上诉人才要支付租金。2.签订合同时上诉人并没有欺诈对方,不存在无法实现合同目的和显失公平的问题。请求二审撤销原审判决,驳回被上诉人的全部诉讼请求。

  赣州中院经审理认为,李九相将案涉店铺出租给上诉人使用,目的在于收取租金,案涉合同第2条约定的店面门口路面硬化及全线开通属于市政工程,且该路上还有部分民房未拆迁,路面硬化及全线开通是不确定且不为双方当事人控制的事项,案涉合同第2条以该事项作为计算租金的附加条件,影响了出租人实现收取租金的合同目的,对已经履行义务的出租人是显失公平的,其请求撤销该约定,于法有据,法院予以维持。双方签订合同后,出租人已将店面交付给上诉人使用,上诉人应从承租之日起计付租金。上诉人的上诉理由不能成立,法院不予支持。原判决事实清楚,处理得当,应予维持。二审判决:驳回上诉,维持原判。

  评析

  1.条件是将来可能发生也可能不发生的事实。

  条件是指将来发生的决定法律行为效力的不确定的事实,附有条件的行为称为附条件的民事法律行为。其是民事法律行为意思表示的一个组成部分、决定民事法律行为的固有效力、是合法事实。本案合同第2条约定的:“租金自店铺门口桦林南路水泥硬化并正式全线开通之日起计算”,从文字表面来看,似乎是期限,其实所附的是条件。因为条件是不确定的偶然性事实,事实成就与否是不确定的;期限是确定的必然性事实,期限是肯定会到来的。路面硬化及全线开通属于市政工程,是不确定且不为双方当事人所能控制的事项。路面何时硬化,线路何时开通均是不确定的事实,在租赁合同中作如此约定,势必会产生可能到合同期满也无法收到租金这样显失公平的后果。

  2.显失公平的行为可撤销。

  显失公平是指民事行为效果明显违背公平原则的行为。根据民法通则的相关规定,显失公平的民事行为是可撤销的民事行为。民法基于意思自治原则,对于只涉及当事人而不涉及国家或第三人利益的意思有缺陷的民事行为,其有效还是无效的选择权被赋予行为人自己,即享有撤销权。当事人一旦行使了撤销权,被撤销部分的行为,就视同无效民事行为,自始不发生效力,但并不影响其余部分的效力。本案双方在合同中明确约定了承租期,即自2013年8月1日起至2018年12月31日止,且出租方也将商铺交付与承租方使用。但同时又约定:“租金自店铺门口路面水泥硬化并全线开通之日起计算”,而店铺门口路面一直未硬化,承租人以此抗辩,出租人一直无法收取租金,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则,对出租人明显不公,其在合同签订后一年内行使撤销权,符合法律规定,应获准许。

  本案案号为:(2013)瑞民一初字第745号;(2014)赣中民一终字第4号

  案例编写人:江西省瑞金市人民法院 危先平 大余县人民法院 危雅芸

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