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“限购令”下南昌购房纠纷频出 案例分析

来源:互联网
随着限购令的重磅出台和银根的不断紧缩,不少市民在房产各个环节以及贷款等事情上遭遇了麻烦,也令略显冷清的房地产市场又陷入房产纠纷的“怪圈”。很多读者致电本报寻求帮助。针对其中具有代表性的案例,记者采访了江西云龙律师事务所周斌律师。
案例一:开发企业应书面提示限购政策
2月21日,陈先生在湾里区看中了一套房子,当时就交了5万元的定金,并约定两周内付款。
南昌新版限购令3月1日正式实施,按规定已有两套住房的他不能在限购区域买房,没能在三月前付款的他,自然也无法签订购房合同。3月2日,其前去缴纳房款,得知无法购房。由于工作忙,定金直到现在才去退,但开发企业却以违约不予退定金。
周斌律师:从开发企业角度讲,其作为专业和行业组织,如果在明知限购政策生效日期的情况下,还是把付款的截止时间约定在限购政策生效时间之后,说明开发商存在过失。开发企业本来就应该在签订定金合同时书面提示限购政策生效日期,更何况其约定的付款时间已经跨越了限购政策生效日期,更应该郑重提醒。
综上所述,陈先生在约定时间内履行付款义务,并未违约。由于限购政策导致其不能购房并付款的,是由于开发商的过失造成的。所以,开发商应退还定金给陈先生。
案例二:按揭办理是否延期视合同而定
今年年初,罗女士卖了一套房。1月25日收到首付款后,她就陪同买方办理了过户手续。双方约定在买房按揭办理完毕后进行交房。但现在4月份都快过了,按揭还没办下来。罗女士认为是由于买方未能及时办理按揭手续,导致延期交房,应该由买房承担这3个月的房屋维护成本,买卖双方产生分歧。
周斌律师:双方约定的交房时间,是“在买房按揭办理完毕后”,说明交房时间的长短,取决于买房按揭办理的时间长短,双方在约定合同条款时应该对此有所预见。所以正确的做法是在合同中同时约定买房按揭办理的期限。如果没有约定,就难以确定属于买方违约,作为卖方的罗女士不能以此为理由要求对方承担房屋维护成本。
正确的做法是,罗女士应该主动了解买房按揭迟迟不能办妥的原因,是政策原因,还是买方信用瑕疵。如是买方信用瑕疵,罗女士可以书面要求其限期办妥,否则解除合同并要求对方赔偿包括房屋维护成本在内的经济损失。
案例三:“子母房”遭遇限购令可退房
2008年,建设部发布了《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》,意见明确:各地新建住房结构比例,即凡新审批、新开工的商品住房,套型建筑面积90平方米以下住房\(含经济适用住房\)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。
因此,南昌也出现“子母房”,即两套房合为一套进行销售,但实为两套房的房产证。购房子母房的群体多为改善型需求,家庭已经拥有一套或多套房。限购令的出台,“子母房”的销售办法自然是行不通。
周斌律师:子母房本来就是开发商规避国家政策的一种手段,不受法律保护。还是按两套房来算,受限购政策约束。限购令之下,合同不能履行,只能解除。
如果开发商在与买房人签订买卖合同时没有书面告知属于两套房两个房产证,还可以追究开发企业的责任。
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