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房屋预售

房产公司售楼广告存在不实,购房者不能要求违约赔偿

来源:互联网

 一、案情简介

   某市甲房地产公司在该市某报刊登一则售楼广告,广告中称该公司提供的楼房具有现代化住宅所需的设施,有地下车库、屋顶花园、可视防盗系统,宽带入户…… 王某见该广告后,认为条件不错,遂与家房地产公司签订了购房协议书,并依约支付了全部房价款。王某入住后,发现所购房屋并没有屋顶花园,也无可视防盗系统等设施。王某认为房地产公司提供的房屋与广告上不符,诉至法院,要求房地产公司承担违约责任,赔偿损失。

二、争议焦点和法院判决

1、争议焦点:房地产公司的广告行为是否构成要约。

2、 法院判决:王某的诉讼请求被判决驳回

三、案情分析

  《合同法》第14条规定:“要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束”可见,要约有四个构成要件:1,已订立合同为目的而发出的意思表示;2,内容是确定,具有合同的基本条款;3,受其要约的约束;4,邀约有明确的接收对象。从本案的情况看,甲公司的售楼广告只能是要约邀请,而不具备要约的特征。甲公司的广告市房地产促销手段,美化产品形象,引起公众的兴趣,本身不是以订立售房合同为直接目的。而且广告只是宣传了自己的房地产项目的优势,远远不具备房地产买卖合同的基本条款。广告发布者也没有表明一旦有人承诺,即受意思表示约束,成立买卖合同。

    由于甲公司的售楼广告本身只是要约邀请,因此广告的内容不能直接成为合同的内容。而双方在购房协议中没有要求甲公司遵守广告中内容的约定,广告的承诺已没有通过双方的约定体现为合同的内容。因此,甲公司提供的房产没有广告上承诺的内容本身并不构成违约,王某不能以甲公司违约要求赔偿自己的损失。

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