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房屋预售

房屋买卖中应注意的问题

来源:互联网
 房屋买卖是一种特殊商品的买卖,房屋买卖的手续繁琐,买卖标的额巨大,且需要持续相当长的时间。购买人为了满足自身居住的需求,往往倾尽其一生的积蓄来购买房屋,却因没有搞清购房程序,购房过程中不知应该注意的问题,而造成自身的合法权益受到伤害。下面将从购房程序、注意问题等方面进行论述,使购买人购房时信心十足,保障购买人的购房安全。 
        一、商品房买卖的一般流程 
        商品房是指房地产开发经营企业,经批准用于市场出售而建造的房屋。商品房买卖的流程一般包括五步:签订认购书;签订商品房买卖合同;预售登记;房屋交付;办理产权过户,领房产证。 
         1、 签订认购书 
认购书是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件。签订认购书是商品房预(销)售程序的第一个环节,商品房开发商以及委托的代理商通常在楼盘所在地设立售楼处。购房人如果对某套商品房有意向,可到售楼处签订认购书,并交纳定金。出售方应将《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件交给购买人,并应实事求是地向购买人介绍项目的进展情况。买卖双方签订认购书的主要内容包括:(1)开发商名称、地址、电话;销售代理商名称、地址、电话;认购方名称、地址、电话、身份证件。(2)认购商品房的具体情况。包括楼层,户型,房号,面积等。(3)房价。包括单价,总价。(4)付款方式。包括一次性付款,分期付款,按揭付款。(5)认购条件。包括:定金金额;签订正式合同的时间、地点;付款地址和帐户,签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式等。 
当签订完认购书后,出售方应给购买人《签约需知》,以使购买人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括:购买人应带的有效身份证件、购买人委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。购房应缴纳的税费说明有:契税、印花税、手续费、房产权属登记费、权证工本费等。 
        2、签订商品房买卖合同 
       购买人在签订认购书后,应当在认购书中约定的时间内到约定的地点签订正式的商品房买卖合同。签订买卖合同是整个购房程序中最重要一环。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(1)当事人名称或者姓名和住所;(2)商品房基本状况;(3)商品房的销售方式;(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(5)交付使用条件及日期;(6)装饰、设备标准承诺;(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(8)公共配套建筑的产权归属;(9)面积差异的处理方式;(10)办理产权登记有关事宜;(11)解决争议的方法;(12)违约责任;(13)双方约定的其他事项。 
        3、预售登记 
       在我国现行的商品房预售制度下,购买人交了房款后,却要等到收房后才能获得相应的房屋权属证明,其间房屋权属的“真空期”常引发复杂的权属纠纷。所以,预售登记将弥补期房权属真空。商品房预售,开发企业应当与购买人签订商品房预售合同。买卖双方应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的,应当有书面委托书。 
         4、房屋交付 
       开发商应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给购买人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知购买人。 
        5、办理产权过户,领房产证 
       开发商应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。开发商到权属处为购房人办理房产过户手续,即确权,并缴纳契税、过户手续费。然后到指定房管所办理产权证,交纳房产权属登记费,权证工本费,权证印花税。 
        二、商品房买卖过程中应注意的问题 
       1、全面调查了解所购商品房和开发商 
购买人在购买商品房以前应当对所购商品房做全面的调查了解,如欲购买的商品房是否存在抵押等法律关系,开发商是否齐备应具有的手续等。购买人可以通过以下三种方式调查了解开发商。 
(1)询问当地房屋土地管理部门。一般而言,房屋土地管理部门,对这些开发公司都比较熟悉。购买人应对开发公司的注册日期,开发项目、资质情况,开发项目的工程质量做深入的了解。 
(2)到开发商的办公地点了解。实力雄厚,信誉好的房地产开发公司,在各方面都注重自己的形象。如果你到一家房地产开发公司去,发现其办公地点管理井然有序,出现纠纷少,则表明这家公司是可靠的。 
(3)考察已启用的住宅小区。主要的目的有:其一,如果小区的配套功能较为齐备,规划合理,楼层错落有致,不存在使用上的缺陷,则表明这家开发商在为住户着想,新开发项目,也会有保证。其二,工程质量。其三,物业管理。如果社区内环境好,管理井然有序,则表明开发公司在选择物管公司上,也在为用户着想,新开发项目的物业管理也会有保证。 
       2、查看商品房销售的法律文件 
商品房销售,应当具备五证,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售(预售)许可证》。购买人应当注意审查这五个证件,一般而言,开发商只给用户提供复印件。而极少数开发公司可能在复印件上做文章,或甲项目改为乙项目,或同一项目中甲楼改为乙楼。因此,购买人应要求开发商提供原件,或到当地管理部门查询。另外,房地产开发商应当具有企业法人营业执照和资质证书。 
       3、认购书的法律性质与效力 
认购书与正式的商品房买卖合同之间究竟是什么关系?对此许多购买人十分困惑。下面简单给大家做个解释。 
一般而言,认购书是买卖双方对商品房的预约,而正式的商品房买卖合同则是本约。即签订认购书是为了约定将来签署正式的商品房买卖合同。 
特殊情况下,认购书有可能成为商品房买卖合同。要判断认购书的法律性质,关键是看其内容是否符合合同成立所要求的确定性标准或实质性内容。如果认购书具备了合同成立所要求的确定性标准或实质性内容,则此认购书的法律效力即为商品房买卖合同。就其内容而言,一般来说,具备《合同法》第十二条的规定,应认定其具备了合同成立所要求的确定性标准。《合同法》第十二条规定,合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。 
       4、注意定金条款 
定金条款是认购书中的核心条款。购买人对此条款要慎之又慎。在签订该条款时应注意以下几个方面: 
(1)定金与订金、押金或诚意金的区别。定金具有特别的法律效力,要切记审核定金两个字,不能用订金、押金或诚意金代替。 
(2)定金的金额。我国《担保法》有明确约定,定金的金额不能超过合同总金额的20%,因此开发商无权要求购买人交付超过认购房屋总价款20%的定金。 
(3)定金的交付日期。根据我国《担保法》和《合同法》的规定,定金合同自交付之日起生效,没交付定金,定金合同不生效,购买人一般应于签订认购书当日交付定金。 
       5、 商品房买卖合同中的注意条款 
(1)商品房面积确认和面积差异处理。商品房买卖合同中,商品房面积如何确定?以谁确定的为准?权威的面积鉴定机构是房地产行业主管部门下属的房地产测绘机构,由其测绘得出的房屋面积作为房地产登记部门核发房地产权属证书的主要依据。 
购买人在购买商品房时,应注意当合同约定面积与产权登记面积有差异时的处理方式。一般有两种方式:一种是双方自行约定,按合同中约定的方式处理,另一种是按《商品房销售管理办法》中规定的方式处理,即(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;(二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。建议购买人采用《商品房销售管理办法》中规定的方式,这更能维护购买人的合法权益。 
(2)商品房的价款及支付方式。商品房的价款包括单价和总价两种。总价也称按幢、套或单元计价,所称 “一口价”,即双方不对商品房设定单价,而是确定一个总价格,不论商品房实际面积与约定是否存在误差,均不对其价格进行调整。总价方式通常用于现房销售,而且大多用于整层或整幢房屋的销售,这种实践中并不多见。单价即为按商品房面积计价,由于依据的面积计算方式不同,可分为依建筑面积计价,依套内建筑面积计价,依使用面积计价三类。依使用面积计价的方式因缺乏主管部门的支持而较难操作,依建筑面积及套内建筑面积计价的方式则为建设部所认可。套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积及阳台建筑面积三部分,建筑面积则由套内建筑面积与分摊的公用建筑面积两部分组成,由于分摊面积部分通常令购买人难以以直观方式把握,所以目前各地房地产行业主管部门多推行套内建筑面积计价的方式。购买人应注意约定采用何种计价方式。 
商品房买卖合同通常的价款支付方式有三种:一次性付款、分期付款、按揭付款。如果为按揭付款方式,应明确约定购买人应支付的首期金额及支付时间和方式,向哪家银行申请贷款,如贷款申请不获批准时有关事项的处理等。如果为一次性付款或分期付款方式,则应明确房款或各期房款的支付时间及方式。 
(3)商品房的保修责任约定。保修是商品房买卖合同中一项比较突出的制度,也是出卖人承担物的瑕疵担保责任的主要方式。《城市房地产开发经营管理条例》对房地产开发商的保修责任作了明确的规定。房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。 
(4)商品房的质量问题。《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定,商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。可见,主体结构质量不合格为买受人法定的解约事由。 
如商品房虽经验收合格,但其质量问题严重影响正常居住使用的,购买人可以合同目的无法实现而解除合同并要求赔偿损失。如商品房出现严重的渗漏、开裂等质量问题,经维修后仍不能正常使用的,购买人可解除合同。 
(5)商品房交付使用方式及条件。合同应明确商品房的交付时间与程序。通常是由出卖人于合同约定日期前通知购买人前往商品房所在地接受交付,通知方式约定为书面方式,任何一方住所或地址变更时的通知义务也应在合同中明确。购买人则应于交付使用通知送达后按约定或通知指定的日期接受交付。 
购买人接受商品房交付时应按合同约定的交付条件对商品房进行验收。主要是对有关验收文件与商品房现状的查验。合同应对商品房应具备的交付条件进行约定,主要为商品房应具备必要的验收文件,如建筑工程质量验收、消防验收、高层建筑物的电梯验收、规划验收、综合验收等。购买人有权对合同约定验收文件的真实性进行查验,如无相关验收文件,则购买人可拒绝接收。如果购买人在未查验验收合格文件的情况下便接受商品房,则购买人将难以追究出卖人逾期交付使用的违约责任。 
(6)关于商品房产权瑕疵处理方式的规定。《城市房地产管理法》第三十七条规定,下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十八条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 
因此,购买人应注意审查该商品房是否符合以上条件,同时在合同中明确约定:出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷或债权债务纠纷。如果因出卖人的原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。 
(7)关于产权登记的约定。《商品房销售管理办法》第三十四条规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条:预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。 
依据以上法律规定,购买人应在合同中对产权登记的时间给予明确约定,并要注意收集证据,督促开发商尽快帮助其办理产权登记手续。 
(8)不可抗力及其他免责事由。不可抗力是指地震、火灾、战争等因素而造成所购买房屋延期或无法交工,在发生不可抗力的事由后,开发商必须在合同约定的期限内将不可抗力的相关情况告知购买人,否则即使发生了不可抗力的事由,开发商仍应该承担延期交房的责任。 
开发商方把开发商自身的过错或第三方的原因造成的,如承建商施工误期、因技术上需要改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等或归为不可抗力,或归于免责条款,购买人要警惕。 
(9)物业管理方面的约定。购买人可以从以下几个方面进行处理。如:购买人可以在契约中约定,当小区物业管理委员会成立业主管理委员会后,有选择物业管理公司权利;业主有确定物业管理方式的权利;认真询问物业管理公司的职责范围和物业管理费收费标准等。以保证购买人入住后水、电、气供应,保安、房屋维修、公用设施、邮政、通讯等服务到位。 
       三、二手房买卖过程中应注意的问题 
二手房通常是指再次买卖交易的住房,个人购买单位自建住房,经济适用房及竣工的商品房,办理完毕产权证后再次交易上市买卖,这些住房都被称为二手房。 
二手房交易的一般流程:1、了解和寻找房源(发布出售信息);2、实地看房;3、协商和签约;4、产权交易。在这个过程中,由于中介公司信息准确及时,雇佣中介公司可以省时、省力、安全。但无论是购买人还是售房者都必须提前对经纪公司的资信情况进行审查,防止经纪公司将房屋转卖给他人,与多位购买人签订定金合同,从中牟利。 
       1、购买二手房要查明以下事项 
(1)是否为公房:原军产、院产、校产等特殊单位的公房在单位没有同意之前,不可能取得上市资格,必须要有原单位盖章后才能出让。单位是否允许转卖;需确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分配办法,标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题,购买人应当对此有所了解。 
(2)产权:需注意产权证上的名字与房主是否是同一人;产权证所确认的面积与实际面积有无不相符之处;确认产权的完整性,看有没有抵押、共有人等。同时,还要验看正本,一定要到房产局查询产权证的真实性。此外,还要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者是经济适用房,产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度,也牵涉到卖房收益的分配问题,最终影响到二手房买卖合同的签订。 
(3)关于户籍迁移问题:户籍迁移一直是二手房交易过程中难以解决的问题,购买人在购房前除了需要了解房屋的产权,还需要到公安部门查看关于户籍的问题,看此二手房是否有上家所留下的户口没有迁走,而法院不会受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件。 
(4)确认所购二手房的准确面积:产权证上一般标明的是建筑面积,购买人还需了解套内建筑面积和套内使用面积。 
(5)认真观察房屋的内部结构,注意户型是否合理,管线是否太多,二手房是否带装修,另外还要索取房屋的内部结构图,以便日后装修。 
(6)查询物业的管理水平,包括提供服务的内容和水准、保安、保洁、绿化的水准及基本生活设施的管理。 
(7)房屋的价值大小:通过对市场上同类房屋反复比较判断房屋的价值,委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估,银行提供按揭时会做保值评估,这个价格可以看成房屋的最低价。 
        2、签订二手房买卖合同必须注意的几点事项 
(1)注意交易房屋的权属情况。主要指审查交易房屋有无抵押、租赁或存在其他共有人。司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让,抵押人要将抵押物转让,应该通知抵押权人,未通知抵押权人的,转让行为无效。共有房屋(例如夫妻共同共有)转让必须征得所有共有人的书面同意。 
(2)注意审查房屋价款、其他费用及佣金。实践中,绝大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的,为防止不法中介故意抬高房价牟利,购买人应该充分了解交易房屋的出卖人的委托价,最好在中介机构的组织下与出卖人直接协商房屋价款。此外,购买人要明确交易税费的承担,房屋附属设施的价款也应该明确。购买人对中介佣金应该明确约定,包括委托价格、服务内容、佣金数额及交易失败后佣金的退还等。 
(3)必须对付款方式进行明确、具体的约定。这是签订二手房买卖合同最为关键的一点。交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付,委托中介机构代收、代付能够适当降低风险,协议中必须明确支付金额、支付时间、付款条件、余款支付时间等内容,房款支付是先付款后办产权过户还是先办产权过户后付款,也必须在合同中明确约定。对于购买人来说,最好是约定先办产权过户后付款,这样可以最大限度的保障购买人的利益。因为,产权过户必须要经过当地房屋土地管理局办理才算完成过户手续,在此之前,出卖人可以随时毁约。 
(4)注意对交房情况进行严格审查。包括交房时间、交房条件、相关费用的支付等。交房时间的明确是清晰划分责任的关键,买卖合同中应该明确约定交房时间,交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。双方最好在交房当日结清有关费用,并在物业交接单上签字确认。 
(5)注意明确违约责任条款。明确的违约责任条款可以避免因约定不清而产生纠纷和纠纷发生后因无相应的约定而导致的纠纷无法处理的情况。合同应该对如何承担违约责任,违约金、订金或赔偿金的计算与给付、免责情景、担保方式进行明确的约定。还有,大多数二手房买卖合同中对赔付时间没有具体款项,这导致违约方拖延支付时间。 
(6)权利瑕疵担保条款。购买人可以要求出卖人对所出售的房屋无权利瑕疵做出担保,以尽最大努力维护自身的权利。 
(7)关于房屋其他瑕疵的约定,如凶宅等,可在合同中明确约定。如果出现这种情况,购买人可解除合同,并由出卖人承担由此给购买人带来的损失。 
        四、特殊情况下的房屋买卖 
        1、一房二卖 
        一房二卖是指房屋买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,因而引起的纠纷。《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。房地产转让、抵押,当事人应当依照规定办理权属登记。登记是房产物权的生效要件。因此,有的业主签订合同后,故意拖延办理产权登记,而另外物色买主,然后撕毁合同,将房屋以较高价格转让给第三人。购买人可以约定将房屋价款的给付放在产权过户之后再进行,或可以提存方式办理房屋价款的给付,以尽量降低风险。购买人还可要求业主将房屋产权证提存在中介公司,待办理过户时,再从中介公司取出,以避免房屋产权证仍由房屋原先的业主持有,从而防止“一房二卖”的现象发生。 
       2、房屋抵押情况下的房屋买卖 
       在房屋买卖之前,已经设立的抵押,这样使房屋难以顺利完成过户手续。《担保法》第四十九条规定,抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。如果在房屋买卖之前,已经就该房产设立了抵押担保,那么可能出现转让无效的情况。为此,购买人可以要求出卖人付清抵押款,提前解除抵押,也可以要求抵押人通知抵押权人,并经过抵押权人的同意。如果不行,可以解除合同,要求出卖人返还房款。 
       3、房屋租赁情况下的房屋买卖 
      《合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。这就是所谓的“买卖不破租赁”的原则。第二百三十条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。如果在房屋买卖之前,已经设立房屋租赁,而出租人没有在出卖之前的合理期限内通知承租人,那么承租人可以出卖人未告知,享有以同等条件优先购买权为由请求法院确认该房屋买卖合同无效,对于购买人来说有较大的损失。 
       4、共有房屋情况下的房屋买卖 
       房产为数人共同共有的,转让房产须经全体共有人同意,部分共有人不得擅自转让共有房产。购买人应注意审查房产是否为数人共有,可以到工商部门查询,注意看房产证上的名字,如果为多个名字,则必须经过其它人的同意。如果尽到了主要的审查义务,且为善意的,支付了对价,还必须办理了房产转移的登记手续,才可以善意取得该房产。 
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