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房屋预售

房产过户之前能否确定产权?

来源:互联网

一、案例

 

男、女双方于20051025日签订离婚协议,约定双方共同购买的房产(政府出售的微利房,尚未取得共有产权证)归女方所有,男方须协助办理过户手续。离婚手续办完后,男方却不协助女方办理过户手续,女方起诉至法院,要求男方履行协助义务。

 

二、争议

 

一种观点认为本案应该先确认房产归女方所有,然后才能要求男方履行协助义务,在房产没有确认至女方名下的情况下,女方不能要求男方履行协助义务,因此对女方的起诉,法院可以不予受理。

 另外一种观点认为,本案应该先确认房产归男、女双方共有,然后判令房产归女方所有,而对原告的起诉,因其符合民事诉讼法第一百零八条的规定,法院应该受理,但受理后可以判决驳回女方的诉讼请求。

 第三种种观点认为法院应该受理女方的起诉,在房产没有过户至女方个人名下之前,女方不能请求确认房产归其个人所有。本案争议的焦点在于离婚协议的继续履行,男方没有按照约定履行协助义务,因此法院应该判决支持原告的诉讼请求。

 

 三、分析

 

第一个问题,关于法院应否受理的问题。民事诉讼法第一百一十一条规定,人民法院对符合本法第一百零八条的起诉,必须受理,而该法第一百零八条只是规定有具体的诉讼请求,并没有规定有正确的诉讼请求,对本案诉讼请求是否正确的问题,只有经过实体审理才能认定,立案庭受理案件时不应横加干涉。另外,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第八条明确规定离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议,对男女双方具有法律约束力。当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的,人民法院应当受理,因此,即使从实体上审查,人民法院也应该受理。

 第二个问题,关于本案是否需要确权以及能否确权的问题。笔者跟很多人(包括律师同行们)讨论过这个问题,大部分人认为本案需要事先确权(确认之诉),否则无法要求男方履行协助义务(给付之诉),并认为只有这样才符合法律逻辑,比如原告要求法院确认自己对某物的所有权,法院作出确认判决后,紧接着又要求对方履行给付义务,有了确认之诉,其给付之诉就水到渠成了。乍一看这种观点很有道理,实则大谬,物权法第二十八条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力,因此,如果法院判决确认涉诉房产属于女方个人所有,则自判决生效时女方就自动享有涉诉房产的所有权,既然享有了所有权,为何还要第三方协助履行过户手续呢?如此看来,这种观点并不符合法律逻辑,他们将协助履行过户手续与所有权取得的先后顺序颠了,从逻辑上讲,是先协助履行过户手续后才能取得房屋的所有权,而不是相反。笔者认为,本案不仅不需要确权,更重要的是本案还无法确权。确权(所有权)之诉,其前提是当事人已经对争议财产享有所有权,也就是说,争议财产只有在法律上已经属于当事人所有,该当事人才能通过法律途径来消除财产上的产权争议。如果争议财产在法律上还不属于当事人所有,该当事人就不能通过确权之诉来确认其对争议财产的所有权,否则就侵犯了其他人的合法所有权。本案中,涉诉房产既没有办理男、女双方共有的产权证书,也没有办理女方个人的产权证书,因此,在法律上其所有权还归出售方所有,即使出售方愿意履行过户手续,但如果法院直接判决涉诉房产归女方所有,还是直接侵犯了出售方的所有权。

 根据以上分析,笔者认为第三种观点是完全正确的,本案争议的焦点在于离婚协议是否得到了履行,对于涉诉房产的产权并没有任何争议,人民法院应该判决支持女方的诉讼请求。至于要求先确认房产归男、女双方共有,然后判令房产归女方所有的观点,笔者认为其本身就是自相矛盾的,因为确认房产共有也好,判令房产归女方也好,其都是一种确权之诉,对于同一标的物,怎么能在同一份判决中既确认是共有,又确认是个人所有呢?

 

四、引申

 

实践中类似的纠纷其实还很多,如商品房买卖合同、商品房赠与合同、离婚后房产分割等纠纷中都可能涉及房产的过户问题,如果相关当事人到期并没有协助履行过户义务,原告是应请求继续履行,还是请求确认房产归属呢?司法实践中,有法院要求原告提起确权之诉,并按照房产价值的比例缴纳受理费;有法院也受理原告要求被告协助履行的起诉,此时则是按件收取50100元的受理费。本文坚持认为要求提起确权之诉的做法是错误的,因为不管是商品房买卖合同也好,还是商品房赠与合同也好,还是离婚协议也好,协议确认的只是权利人要求义务人协助履行过户的请求权(债权),并没有确认权利人对房产的支配权(物权),人民法院不能仅根据一份债权协议就确认当事人对涉诉房产的所有权。最后再举一个案例供读者诸君深入思考,张某与李某签订房屋买卖合同后又将房产卖给王某,并将房产过户至王某名下,此时法院能根据李某的请求确认其对房屋的所有权吗?

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